Lastrico Solare e Terrazza a Livello in Condominio: Chi Paga l'Impermeabilizzazione

La risposta in due righe

Quando il terrazzo da impermeabilizzare è un lastrico solare di uso esclusivo, la spesa non è tutta di chi lo usa e non è tutta del condominio: un terzo è a carico di chi ha l'uso esclusivo, due terzi sono a carico dei condomini dell'edificio o della parte di edificio a cui il lastrico fa da copertura, in proporzione ai millesimi. È la regola dell'art. 1126 del codice civile, e vale anche quando il proprietario del terrazzo è disposto a pagare tutto, perché i due terzi restano una spesa condominiale che l'assemblea deve deliberare.

Questa è la domanda che nella pratica blocca il lavoro più di ogni problema tecnico. Il preventivo è pronto, la soluzione è chiara, e il cantiere non parte perché nessuno sa chi deve firmare. Qui spieghiamo come funziona, da impresa e non da studio legale: cosa distingue un lastrico da una terrazza a livello, come si divide la spesa, chi commissiona, cosa deve decidere l'assemblea e cosa cambia quando l'infiltrazione sta già facendo danni. Per la parte tecnica, cioè cause, guaine, resine, fasi e costi al metro quadro, resta valida la nostra guida all'impermeabilizzazione di terrazzi e balconi a Palermo, che questo articolo non ripete.

Lastrico solare o terrazza a livello: la differenza che conta

In cantiere si usano i due termini come sinonimi, ma per la ripartizione della spesa non lo sono del tutto.

Il lastrico solare

È la superficie che chiude l'edificio in alto e che ha come funzione propria quella di copertura. Può essere comune a tutti i condomini oppure di uso esclusivo di uno solo, tipicamente l'appartamento dell'ultimo piano che vi accede. La funzione resta quella di tetto: protegge tutte le unità che stanno sotto.

La terrazza a livello

È una superficie praticabile posta allo stesso piano dell'appartamento a cui è annessa, di cui costituisce il naturale prolungamento. Serve al godimento di quell'unità, ma allo stesso tempo copre i locali sottostanti. Proprio per questa doppia funzione la giurisprudenza di legittimità la equipara al lastrico solare per quanto riguarda le spese di copertura, applicando l'art. 1126 c.c. anche a essa (tra le altre, Cass. civ. n. 11029/2003 e Cass. civ. n. 35316/2021).

La conseguenza pratica

La distinzione non cambia il criterio di riparto quando si interviene sulla copertura, cioè sul pacchetto impermeabile. Cambia invece per le opere che riguardano solo il godimento della superficie: la pavimentazione di finitura, i parapetti e gli arredi fissi restano a carico del solo titolare. Nella pratica questo vuol dire che un preventivo serio deve tenere separate le due voci, perché sono due spese con due soggetti diversi.

Come si ripartisce la spesa: il testo della norma

L'art. 1126 del codice civile, rubricato Lastrici solari di uso esclusivo, dispone:

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Tre punti che nella pratica vengono sempre fraintesi.

• I due terzi non si dividono in parti uguali. Si dividono in proporzione al valore del piano, quindi in millesimi, e solo tra le unità a cui quel lastrico fa da copertura. Un condomino di una scala diversa, che quel lastrico non copre, non partecipa.
• La regola riguarda le riparazioni e le ricostruzioni, cioè l'intervento sulla copertura. Non riguarda le finiture a servizio di chi usa la superficie.
• Non occorre essere proprietari perché la norma parli di uso esclusivo: è la situazione d'uso, non il titolo, a far scattare il contributo di un terzo.

Quando l'infiltrazione sta già facendo danni

Qui si aggiunge un secondo problema, distinto dalla spesa dei lavori: il risarcimento del danno a chi abita sotto. Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9449 del 2016, hanno fissato il principio oggi seguito: di quel danno risponde chi ha l'uso esclusivo del lastrico o della terrazza, in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., e insieme risponde il condominio, per l'omessa manutenzione delle parti comuni che fa capo ai doveri di verifica dell'amministratore (art. 1130 n. 4 c.c.) e alla competenza dell'assemblea sulla manutenzione straordinaria (art. 1135 n. 4 c.c.).

Quando la responsabilità è concorrente, il risarcimento si ripartisce con lo stesso criterio della spesa, cioè un terzo e due terzi secondo l'art. 1126 c.c., salvo che sia data prova rigorosa che il danno è imputabile a uno solo dei due soggetti. In concreto significa due cose. La prima: aspettare non conviene a nessuno dei due, perché il danno continua a maturare per entrambi. La seconda: la causa del danno va documentata subito, con fotografie, data e una relazione tecnica, perché è l'unico modo di dimostrare che la responsabilità sta da un lato solo.

Chi commissiona il lavoro e chi firma

La spesa è in parte condominiale, quindi il committente dei due terzi è il condominio e non il proprietario del terrazzo. Il percorso corretto è questo.

1. L'amministratore mette il punto all'ordine del giorno

L'amministratore non può decidere da solo. L'art. 1135 c.c. gli vieta di ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, e in quel caso gli impone di riferirne nella prima assemblea. Un rifacimento dell'impermeabilizzazione programmato è manutenzione straordinaria, quindi passa dall'assemblea.

2. L'assemblea delibera e costituisce il fondo

L'art. 1135 n. 4 c.c. riserva all'assemblea le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori. La norma aggiunge che se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. Questo è il punto che fa partire o fermare i cantieri: un contratto a stati di avanzamento permette all'assemblea di non dover raccogliere l'intera somma prima di iniziare, e per questo i nostri preventivi per lavori condominiali sono articolati per fasi.

3. L'incarico e la firma

Il contratto per la quota condominiale lo sottoscrive l'amministratore in esecuzione della delibera. La quota di un terzo a carico di chi ha l'uso esclusivo segue la stessa delibera, perché è parte della medesima spesa. Le eventuali opere di sola finitura della superficie, che non sono spesa comune, si incaricano separatamente e vanno tenute fuori dal computo condominiale.

4. L'eccezione dell'urgenza

Se il condomino fa eseguire i lavori per conto proprio sperando nel rimborso, l'art. 1134 c.c. è severo: chi ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. L'urgenza è una condizione stretta, non un'opinione, e riguarda la spesa che non può essere rinviata senza che ne derivi un danno e senza che vi sia il tempo di avvertire l'amministratore o gli altri condomini. Fuori da quel caso, chi anticipa paga.

Cosa deve essere pronto prima che il cantiere parta

Questa è la lista che chiediamo noi, e che conviene preparare prima dell'assemblea e non dopo.

• La qualificazione della superficie: lastrico solare comune, lastrico di uso esclusivo o terrazza a livello. Serve il titolo o il regolamento, perché cambia chi partecipa.
• L'individuazione delle unità coperte da quella superficie, con i rispettivi millesimi di proprietà. Sono queste, e solo queste, a concorrere ai due terzi.
• Un preventivo che tenga separate le opere di copertura dalle opere di finitura, così che la delibera possa riguardare la sola spesa comune.
• Il punto all'ordine del giorno formulato come manutenzione straordinaria, con la costituzione del fondo speciale e, se il contratto lo prevede, il riferimento ai pagamenti per stato di avanzamento.
• La documentazione di eventuali danni già in corso, con date e fotografie, perché incide sulla responsabilità e non solo sulla spesa.

Cosa comprende e cosa esclude il nostro preventivo

Per l'impermeabilizzazione a Palermo in situazione condominiale il nostro preventivo è impostato così.

Comprende: il sopralluogo e l'individuazione della causa dell'infiltrazione, la relazione tecnica utilizzabile in assemblea, la rimozione del pacchetto esistente dove necessario, la posa del nuovo sistema impermeabile con i relativi risvolti e raccordi, le opere accessorie di scarico e soglia, e la suddivisione del computo tra opere di copertura e opere di finitura, con i prezzi distinti, così che l'amministratore possa portare in delibera la sola quota comune.

Esclude: la pavimentazione di finitura, i parapetti e le opere a servizio del solo godimento della superficie, che sono voce separata e di un altro committente; la quantificazione dei danni subiti dalle unità sottostanti e qualsiasi attività di natura peritale o risarcitoria; la redazione della delibera e la gestione dell'assemblea, che competono all'amministratore; la determinazione dei millesimi, che si legge dalle tabelle condominiali.

Dove ci fermiamo

Quanto sopra è la descrizione di come un lavoro di questo tipo si commissiona, con il testo delle norme che lo governano. Non è una consulenza legale e non può esserlo. Le situazioni concrete si discostano spesso dallo schema: un regolamento contrattuale che deroga alla ripartizione, un uso esclusivo mai formalizzato, una copertura che serve solo una parte dell'edificio, un danno la cui causa è contesa. Quando il caso dipende da una di queste valutazioni, lo diciamo e ci fermiamo, perché la risposta spetta a un legale o all'amministratore e non all'impresa. Quello che possiamo fare sempre, e che serve in ogni caso, è accertare tecnicamente la causa e mettere per iscritto un computo chiaro e divisibile.

Se avete un terrazzo che infiltra e non sapete da quale parte iniziare, il punto di partenza utile è il sopralluogo con la relazione tecnica: è il documento che l'assemblea deve avere davanti per poter deliberare. Contattateci per un preventivo e indicate se la superficie è un lastrico di uso esclusivo o una terrazza a livello, così prepariamo il computo già diviso per quote.

Domande frequenti

Il proprietario del terrazzo può rifiutare l'accesso al cantiere?

L'intervento sulla copertura riguarda una parte che serve l'intero edificio, e la delibera dell'assemblea sulla manutenzione straordinaria vincola anche chi ha l'uso esclusivo. Le modalità di accesso si concordano, i tempi e i disagi si organizzano, ma l'opera deliberata va eseguita. Se il rifiuto persiste la questione diventa legale e non tecnica.

Se il lastrico copre solo una parte dell'edificio, pagano tutti?

No. L'art. 1126 c.c. è esplicito: i due terzi sono a carico dei condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve. Partecipano le unità effettivamente coperte, in proporzione al valore del piano.

Chi ha l'uso esclusivo paga un terzo anche delle finiture?

Delle finiture a servizio del proprio godimento paga l'intero, non un terzo, perché non sono spesa comune. Il riparto di un terzo e due terzi riguarda le riparazioni e le ricostruzioni della copertura.

Serve un permesso edilizio per rifare l'impermeabilizzazione?

Il rifacimento del pacchetto impermeabile senza modifica di quote, sagome o superfici rientra di norma nella manutenzione, e il regime della pratica si valuta caso per caso con il tecnico, anche in funzione di eventuali vincoli sull'edificio. Nel sopralluogo vi diciamo quale è la pratica corretta per il vostro intervento.